93% всех ипотек страны держатся на єОселі, но есть риск, что новые деньги просто разгонят цены на жилье
Глава Комитета ВРУ по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк в колонке для РБК-Украина объясняет, как за четыре года єОселя из эксперимента выросла в основу ипотечного рынка страны, почему ее стоит рассматривать прежде всего как экономический инструмент и что нужно изменить, чтобы деньги программы стали новыми квадратными метрами, а не очередным ростом цен.
Главное:
За четыре года єОселя дала жилье более 29 тысячам семей, а банки выдали кредитов на 51,6 млрд грн.
На программу приходится 93% всех новых жилищных кредитов в Украине, однако ипотека есть только у 0,4% домохозяйств.
Программа работает как экономический инструмент: около трети сделок в новостройках 2025 года прошли через єОселю, а ипотечный портфель за год вырос на 35%.
Чтобы деньги программы стали новым жильем, а не ростом цен, нужны доступные стройматериалы, достаточно рабочих, защита бизнеса от давления и цифровизация разрешительных процедур.
Осенью 2022 года, когда государство запускало єОселю, не раз слышала: "Вы серьезно? Кто будет брать кредит на двадцать лет, когда не знает, что будет завтра?"
Честно, я тоже немного волновалась. А потом люди начали брать эти кредиты. Сначала десятками в неделю, потом сотнями. В начале октября программе исполнилось четыре года. За это время жилье купили более 29 тысяч семей, а банки выдали 51,6 млрд грн кредитов. В этих семьях растут более 19 тысяч детей. Вот вам и ответ скептикам.
Цифры, за которыми стоят люди
В этом году программа ускорилась. С января выдали 6 426 кредитов на 12,8 млрд грн. За первое полугодие это 8,4 млрд грн, а в прошлом году за тот же период было 5,5 млрд. Плюс более 50% за год. Сегодня на єОселю приходится 93% всех новых жилищных кредитов в Украине. По сути, программа и есть нашим ипотечным рынком.
Кто эти люди? Почти половина – военные, силовики и ветераны. Далее идут украинцы без собственного жилья, переселенцы, медики, учителя, ученые. Чтобы почувствовать это не в процентах, а в людях, вот одна обычная неделя в начале октября. Кредиты тогда получили 159 семей. Среди них 46 ветеранов, 33 военных, 45 людей,которые впервые покупают свое жилье, 18 семей переселенцев, девять медиков, семь учителей и один ученый.
Но я всегда держу в голове и вторую цифру. Ипотека до сих пор есть только у 0,4% украинских домохозяйств, и только около 3% сделок с жильем проходят через нее. Мы только в начале пути.
Почему это прежде всего экономика, а уже потом социалка
єОселю часто называют социальной программой. Я вижу ее иначе: это один из самых эффективных экономических инструментов, которыми располагает государство в военное время.
Во-первых, это строительство. Возьмем одну квартиру в новостройке. За ней стоят заказы на цемент, арматуру, окна, двери, проводку, мебель, кухню, стиральную машину. Строительство запускает цепочку, как мало какая другая отрасль. А его доля в ВВП Украины до сих пор значительно меньше, чем у европейских соседей, так что расти есть куда.
Поддержка первичного рынка. В 2025 году около трети сделок в новостройках прошли через єОселю. В марте 2026-го рынок установил рекорд по количеству ипотечных сделок в новостройках. Многие представители строительного рынка говорят прямо: без программы часть проектов просто остановилась бы.
Укрепление банковской системы. Ипотечный портфель достиг около 50 млрд грн и за год вырос на 35%. Банки снова учатся давать деньги надолго, а без этого нормальной экономики не бывает.
Увеличение количества жилья, которое люди действительно могут себе позволить. Доля сделок дороже 3 млн грн сократилась с 37% в 2025 году до 24% в марте 2026-го. Квартиры до 50 м² выбрали 62% заемщиков. Застройщики это видят и проектируют компактные, функциональные квартиры вместо "престижных" метров, которые годами стоят пустыми.
Возможность работать и платить налоги дома. Каждая стройплощадка это зарплаты здесь, налоги в местный бюджет и еще одна причина для людей не уезжать из своей общины.
О чем нужно говорить честно
Сам по себе спрос домов не строит. Есть несколько вещей, от которых зависит, превратится ли государственная гривна в новые квадратные метры.
Прежде всего следует понимать, что стройматериалы дорожают. С начала года цены выросли на 20-25%. Если лимиты стоимости в программе не будут успевать за рынком, часть квартир просто выпадет из нее. Кроме этого, будем честны: государству не хватает рук. Из-за мобилизации и выезда отрасль потеряла много людей. Стройка, которая раньше шла год, теперь может затянуться на полтора. Нам нужны программы переквалификации и приглашение в профессию женщин, ветеранов, переселенцев.
Должны признать и наличие давления на добросовестный бизнес. Бороться со злоупотреблениями нужно. Но когда обыски и аресты счетов становятся инструментом давления, стройка встает. А семья, которая уже платит ипотеку, остается без квартиры. Для ипотечного рынка такая непредсказуемость – один из крупнейших рисков.
А еще до сих пор имеем существование ручных разрешений на местах. Во многих общинах градостроительные условия до сих пор зависят от того, "с кем договорился". Это затягивает сроки, удорожает жилье и отпугивает честных инвесторов. Ответ прост: полная цифровизация документации и одинаковые правила для всех.
Деньги без решения этих проблем будут лишь разгонять цены. Вместе с ними они могут стать основой восстановления.
Сам по себе спрос домов не строит. Есть несколько вещей, от которых зависит, превратится ли государственная гривна в новые квадратные метры.
Прежде всего следует понимать, что стройматериалы дорожают. С начала года цены выросли на 20-25%. Если лимиты стоимости в программе не будут успевать за рынком, часть квартир просто выпадет из нее. Кроме этого, будем честны: государству не хватает рук. Из-за мобилизации и выезда отрасль потеряла много людей. Стройка, которая раньше шла год, теперь может затянуться на полтора. Нам нужны программы переквалификации и приглашение в профессию женщин, ветеранов, переселенцев.
Должны признать и наличие давления на добросовестный бизнес. Бороться со злоупотреблениями нужно. Но когда обыски и аресты счетов становятся инструментом давления, стройка встает. А семья, которая уже платит ипотеку, остается без квартиры. Для ипотечного рынка такая непредсказуемость – один из крупнейших рисков.
А еще до сих пор имеем существование ручных разрешений на местах. Во многих общинах градостроительные условия до сих пор зависят от того, "с кем договорился". Это затягивает сроки, удорожает жилье и отпугивает честных инвесторов. Ответ прост: полная цифровизация документации и одинаковые правила для всех.
Деньги без решения этих проблем будут лишь разгонять цены. Вместе с ними они могут стать основой восстановления.
Кто держит механизм?
О ЧАО "Укрфінжитло", операторе программы, говорят редко. А именно от качества управления здесь зависит, будет ли єОселя рыночным инструментом или станет еще одной бюджетной очередью.
Но что отличает єОселю от предыдущих программ? Государство не раздает квартиры. Оно работает через банки. Их в программе десять, государственные и коммерческие, и именно банк оценивает заемщика и жилье.
Есть и заявка в Дії. То есть, предварительное решение человек видит в смартфоне. Не нужно отпрашиваться с работы и ходить по кабинетам. А еще – фильтр на первичке, потому что программа работает только с аккредитованными новостройками. Покупателя это защищает, а застройщика дисциплинирует.
Стоит отметить и то, что деньги на программу идут не только из бюджета. Еще в 2023 году "Укрфінжитло" подписало меморандумы с J.P. Morgan и Alvarez & Marsal, чтобы со временем ипотеку финансировал не только бюджет, но и рынок капитала.
И напоследок подчеркну, что условия корректируют по реальным данным. Так появились меньший взнос для молодежи, компенсации для ВПЛ, новые лимиты площади и стоимости.
Больше финансирования в 2027 году – это признание, что программа работает, и одновременно большая ответственность. Чем больше денег, тем важнее прозрачность, публичный финансовый план и отчетность за каждую гривну.
О ЧАО "Укрфінжитло", операторе программы, говорят редко. А именно от качества управления здесь зависит, будет ли єОселя рыночным инструментом или станет еще одной бюджетной очередью.
Но что отличает єОселю от предыдущих программ? Государство не раздает квартиры. Оно работает через банки. Их в программе десять, государственные и коммерческие, и именно банк оценивает заемщика и жилье.
Есть и заявка в Дії. То есть, предварительное решение человек видит в смартфоне. Не нужно отпрашиваться с работы и ходить по кабинетам. А еще – фильтр на первичке, потому что программа работает только с аккредитованными новостройками. Покупателя это защищает, а застройщика дисциплинирует.
Стоит отметить и то, что деньги на программу идут не только из бюджета. Еще в 2023 году "Укрфінжитло" подписало меморандумы с J.P. Morgan и Alvarez & Marsal, чтобы со временем ипотеку финансировал не только бюджет, но и рынок капитала.
И напоследок подчеркну, что условия корректируют по реальным данным. Так появились меньший взнос для молодежи, компенсации для ВПЛ, новые лимиты площади и стоимости.
Больше финансирования в 2027 году – это признание, что программа работает, и одновременно большая ответственность. Чем больше денег, тем важнее прозрачность, публичный финансовый план и отчетность за каждую гривну.
Почему раньше не получалось
Попытки были, и именно они объясняют, почему єОселя сработала. Например, молодежное кредитование. С начала 2000-х Госмолодежжилье выдавало молодым семьям кредиты под 3%, а семьям с детьми давало еще большие льготы, вплоть до частичного погашения долга государством.
А еще стоит упомянуть о "Доступном жилье". С 2010 года действовала схема "30 на 70": 30% стоимости платило государство, 70% – семья. Идея хорошая, но у государства регулярно не было средств, чтобы выполнить свою часть. Я знаю истории, когда люди годами ждали своей очереди, а программа тем временем просто останавливалась.
Сюда же и "Доступная ипотека 7%", когда в 2021 году государство начало компенсировать банкам разницу в ставке. Это прямая предшественница єОселі.
Ну и, конечно же, жилье для ВПЛ от Госмолодежжилья. Кредиты под 3% на 30 лет действуют до сих пор. Но участников выбирают жеребьевкой, а жилье за все время получили около 2 240 семей. Представьте: вы потеряли дом, а ваш шанс на новое жилье зависит от лотереи.
Общий недостаток всех этих программ: они охватывали сотни или несколько тысяч семей, зависели от ежегодных бюджетных решений и держались на очередях и бумагах. єОселя впервые дала масштаб – 29 тысяч семей за четыре года – и простой вход: заявка в Дії, решение в банке, без очередей и лотерей.
Как это делали другие страны после войны
В 1944 году в США, еще до конца Второй мировой, Конгресс принял GI Bill. Одним из его ключевых элементов были государственные гарантии по ипотеке для ветеранов, без большого первого взноса. Миллионы послевоенных семей получили собственные дома, а жилищное строительство стало мотором послевоенного бума.
Финляндия после войны должна была расселить более 400 тысяч эвакуированных из Карелии, фактически своих ВПЛ. Государство выделяло им землю, а с 1949 года заработала система государственных жилищных ссуд ARAVA. На ней Финляндия строила доступное жилье десятилетиями.
В 1950-х Германия должна была обеспечить жильем миллионы переселенцев и тех, кто потерял дом. Государство соединило компенсации за утраченное имущество с массовой поддержкой строительства, и это стало частью "экономического чуда".
Вывод во всех трех историях одинаковый: жилищная программа в военное время – не расход, а инвестиция. Она возвращает людей в общины, запускает строительство и формирует средний класс, на котором потом держится восстановление.
Переселенцы: от "жизни на чемоданах" до своего дома
Человек, потерявший дом, чаще всего спотыкается не о ставку, а о первый взнос. Накопления часто остались там, где остался дом.
Поэтому с сентября 2025 года для переселенцев действует государственная компенсация:
- 70% первого взноса, но не более 30% стоимости жилья;
- 70% ежемесячных платежей в течение первого года, до 150 тысяч грн;
- до 40 тысяч грн на оформление ипотеки.
Что это означает на практике? Представим семью из Херсонщины, которая год снимает жилье в Виннице и хочет купить там квартиру за 2 млн грн. Первый взнос составляет 400 тысяч грн, из них 280 тысяч компенсирует государство, семья платит 120 тысяч. Кредит под 7% на 20 лет – это около 12,4 тысячи грн в месяц. Но в первый год семья будет платить лишь около 3,7 тысячи, остальное покрывает государство. Это меньше, чем она сейчас отдает за аренду.
Такие же условия действуют для жителей прифронтовых территорий. Переселенцы также могут купить вторичное жилье возрастом до 20 лет, тогда как на общих условиях лимит – 3 года.
Молодежь: вклад вдвое меньше
Молодые люди часто имеют работу и стабильный доход, но не имеют накоплений. Поэтому для заемщиков до 25 лет включительно первый взнос уменьшили вдвое, с 20% до 10%.
Для 24-летнего айтишника или молодой врачихи на квартиру за 2 млн грн это 200 тысяч вместо 400. На практике это разница между "можно уже в следующем году" и "когда-нибудь потом". Для меня это еще и сигнал: строить жизнь можно здесь, и государство в этом поможет. Собственное жилье в 25 это решение остаться, создать семью, работать и платить налоги дома.
Семьи с детьми: чтобы каждому было где жить
По данным банков, около 70% заемщиков єОселі женаты или замужем и имеют детей. Отдельной "семейной" категории в программе нет, но фактически она семейная.
Для таких семей важны два принципа. Первый: нормативная площадь зависит от количества членов семьи. Поэтому семья с двумя детьми может взять не однокомнатную, а трехкомнатную квартиру или дом. Второй: банк смотрит на совокупный доход семьи. После уплаты платежа на каждого члена семьи должно оставаться не менее прожиточного минимума, в 2026 году для трудоспособного лица это 3 328 грн. Это предохранитель от кредита, который семья не потянет.
Что дальше?
Проект бюджета-2027 предусматривает на єОселю 45 млрд грн, на 27,9 млрд больше, чем в этом году. В целом на жилищную политику заложено 84,9 млрд грн (+38,3 млрд), и почти три четверти прироста – это именно єОселя. Отдельно 3,7 млрд грн предусмотрено на компенсации первого взноса и платежей для переселенцев.
Но деньги не самоцель. Общество имеет право знать, сколько семей получат жилье благодаря этим средствам и какая часть пойдет в новостройки, где экономический эффект наибольший. Наша задача – стабильные правила и гарантированное финансирование. Человек, который берет кредит на 20 лет, должен быть уверен, что государство не изменит правила посреди игры.
Четыре года назад государство доказало, что доступная ипотека возможна даже во время войны. Теперь надо доказать, что она может стать нормой для миллионов, а не исключением для десятков тысяч.
