Рынок недвижимости в 2026 году будет оставаться динамичным, но его непредсказуемость растет. Новые регуляции, усиленный контроль сделок и изменения в финансировании строительства требуют от покупателей максимальной внимательности.
Адвокат Иван Топор проанализировал ключевые риски 2026 года, касающиеся как первичного, так и вторичного рынка.
Главные риски на первичном рынке
Адвокат выделяет три наиболее опасные ловушки при покупке жилья в новостройке:
1. Двойные продажи и судебные споры
После 2022 года возросло количество случаев, когда инвесторы судятся с застройщиками, требуя признания права собственности. Пока идет суд, застройщик может расторгнуть договор и продать ту же квартиру новому, ничего не подозревающему покупателю.
"В таком случае новый покупатель фактически оказывается с недействительной сделкой и серьезными финансовыми потерями", — отмечает Иван Топор.
Как защититься: Провести тщательную юридическую проверку застройщика в Едином государственном реестре судебных решений и прописать в договоре гарантии застройщика об отсутствии споров по объекту.
2. Непредвиденные доплаты из-за инфляции
Из-за роста стоимости материалов застройщики часто требуют от инвесторов дополнительных платежей, угрожая расторжением договора и возвратом средств в гривневом эквиваленте по старой цене. Этот риск особенно острый при переуступке имущественных прав, когда новый покупатель уплатил большую сумму первичному инвестору, но юридически для застройщика фигурирует старая, меньшая сумма.
Как защититься: Добиться внесения в договор условия о возврате средств с привязкой к уровню инфляции или курсу доллара США на дату подписания договора.
3. Нарушение нового закона о БОН (будущие объекты недвижимости)
После 10 октября 2022 года застройщики должны продавать квартиры только через договоры купли-продажи прав на будущие объекты недвижимости (БОН). Если девелопер продолжает предлагать старую схему покупки имущественных прав, это является сигналом серьезного юридического риска.
"Фактически инвестор рискует оказаться в ситуации, когда он оплатил квартиру, но не может оформить на нее право собственности из-за несоответствия первичного договора действующим нормам", — объясняет адвокат.
Риски на вторичном рынке и мошенничество
Из-за массовой миграции возросли риски, связанные с дистанционным оформлением сделок:
Фальшивые зарубежные доверенности: Иностранные доверенности не вносятся в украинские реестры, поэтому нотариусу невозможно проверить их подлинность. Мошенники пользуются этим для подделки.
Совет: Требуйте оформления доверенности в украинском консульстве за границей, поскольку такие документы подлежат обязательному внесению в реестр в Украине.
Скрытый брак за границей: Если продавец зарегистрировал брак за границей, но не внес его в украинский реестр, он может продать совместное имущество без согласия супруга/супруги. Это является основанием для признания сделки недействительной.
Совет: Всегда настаивайте на внесении в договор реальной стоимости недвижимости, чтобы иметь возможность требовать возврата фактически уплаченной суммы в суде.