Комерційна нерухомість в умовах війни показала високий рівень адаптивності та наполегливо працює на відродження України

Радомир Цуркан, керуючий партнер CBRE Ukraine

Як почуває себе комерційна нерухомість столиці у воєнних умовах? Наскільки швидко відновлюється ринок? Під час архітектурно-будівельного BUSINESS FORUM "Відбудова країни. Стратегія змін для архітекторів, девелоперів та забудовників" було представлено аналітику CBRE Ukraine.

Офісна нерухомість Києва: безпековий запит

Український ринок офісної нерухомості не виправдав найгірші очікування, які прогнозували йому на початку війни, і швидко адаптувався до нових реалій, хоч і залишався обмеженим через військову агресію. Така адаптація була зумовлена передусім досвідами подолання попередніх криз, таких як події 2008 року, початок військових дій на Донбасі в 2014-2015 роках чи триваючі протягом 2020-2021 років локдауни. Тож, долаючи протягом 2022 цілком нові виклики — початок повномасштабного вторгнення разом з масованими ракетними ударами та блекаути, ринок відповідав на постійний запит усіх українців – продовжувати діяльність та працювати попри все.

Підтвердженням цього стали основні показники ринку станом на 1 квартал 2023 року, де обсяг орендної активності за квартал склав близько 45 000 кв.м., що є рівноцінним до обсягу всього 2022 року. Стрімкий сплеск орендної активності був зумовлений насамперед переїздом орендарів у прайм локації або нові будівлі класу А, що пропонують привабливі умови оренди. Важливо зазначити, що таке зростання показника поглинання в першому кварталі 2023 року ще не є ринковою тенденцією, а скоріше відображає обсяг завершених угод, розпочатих у другій половині 2022 року. Разом з тим, ІТ сектор продовжував домінувати у структурі оренди з 73% орендованих площ в 1 кв. 2023 та з найбільшою часткою переїздів.

До кінця року заплановано до введення в експлуатацію майже 58 000 кв. м нових офісних площ, хоча зважаючи на триваючу війну у країні можливі затримки та перенесення термінів. Незначні зміни спостерігалися і з рівнем вакантності на ринку та з ефективною прайм ставкою ($21 кв.м/міс (+0% кв/кв)). Так, середня вакантність на ринку незначно зросла, що можна пояснити відсутністю нової пропозиції та оптимізацією площ деякими орендарями та переїздами.

Можна припустити, що за умови завершення війни до 2023 року, відновлення офісного ринку в нинішніх умовах може настати через 2-3 роки. Проте, це не означає, що ринок готовий завмерти у теперішньому стані, навпаки, найбільш очікувано, що він враховуючи нові фактори функціонування, спричинені війною, зможе продовжувати повільне, але поступове відновлення, а гравці ринку використають існуючі умови для досягнення своїх цілей або ж перечікуватимуть, чекаючи кращого часу та можливостей.

До нових змін у функціонуванні ринку можна віднести і фактори, на які орендарі офісної нерухомості зважають під час вибору нового офісу. До прикладу, протягом 2022 року орендарями був сформований запит на safety first. Він полягав у тому, що під час пошуку приміщень орендарі звертали увагу на безпековий фактор, намагаючись знайти безпечніші локації з наявністю бомбосховища або обладнаного для перечікування повітряних тривог паркінгу, близького розташування метро, віддаленості від об’єктів критичної інфраструктури та інших. До кінця минулого року, до безпекового запиту орендарів додалася потреба в офісах та бізнес-центрах із енергетичною автономією, яка, ймовірно, й надалі залишатиметься ключовою для орендарів.

З іншого боку, власники нерухомості з метою збереження заповненості своїх об’єктів знижували орендну плату для орендарів, пропонуючи спеціальні "військові" знижки та умови. Ця ж тенденція спостерігалася і серед власників нововведених об’єктів. Оскільки на ринку продовжували вводитися у експлуатацію нові якісні бізнес-центри (близько 96 000 кв.м. в 2022 році), вакантність зростала, тому ринок змістив баланс у бік орендаря. Тож до заохочень, окрім військових ставок, пропонувались КАП затрати на ремонт від орендодавця з майбутньою компенсацією на час строку оренди, поетапне заповнення орендованих площ з боку орендаря, система step rent (поступове збільшення орендної плати) та гнучкі строки орендних договорів.

Складська та нерухомість Києва: орендна активність вище довоєнної

Війна спровокувала небачену досі кризу в логістичному сегменті України та світу. Закриття портів в Одесі призвело до впровадження "ланцюгів сухого постачання" через наземне та залізничне транспортування, що змістило попит у західні області України. На фоні нового ситуативного попиту, в таких областях як Львів та Ужгород, де проходить основний маршрут для міжнародних перевезень — траса М-06, особливо гостро постала потреба в якісних складських площах.

Проте вже після де-окупації Київської області, компанії почали повертатися назад до Києва, так як Київ був і залишається основним логістичним хабом, що дозволяє транспортувати товари по всій Україні — на південь, на схід та на північ. Окрім того, багаторічний розвиток ринку складів в Київському регіоні дає змогу забезпечити якісними площами компанії та підприємства, натомість західні регіони країни лише починають нарощувати обсяги якісної пропозиції.

Проте знищення майже 22% загальної складської пропозиції в Київському регіоні ракетними влучаннями завдало безпрецедентної шкоди ринку. Беручи до уваги, що в останні роки дефіцит вільних площ відчувався особливо гостро, зниження загальної пропозиції складів у майбутньому буде продовжувати тиснути на відкладений та післявоєнний попит.

Утримання позитивної динаміки показників 2022 року протягом 1 кварталу 2023 року дозволяє ринку складської нерухомості Києва почувати себе найліпше серед інших сегментів. Так, орендна активність у 1 кв. 2023 склала близько 27 000 кв.м., що є на 48% більше ніж у довоєнному 2021 році. Обсяг загальної пропозиції та оренда ставка на складські об’єкти А класу лишалися незмінними, тоді як вакантність незначною мірою знизилася на 2 п.п. з початку року і досягла рівня того ж 2021.

У 2023 році очікується введення в експлуатацію близько 160 000 кв. м нових складських площ. З огляду на майбутні проєкти, спекулятивний ринок очікує лише близько 40 000 кв.м нових площ для оренди. Натомість, приблизно 71% нової пропозиції буде представлено проєктами, які будуються під власні потреби власників (owner-occupied). Додатково, до кінця року, ринок очікує відбудову майже 120 000 кв.м складських площ, які постраждали від обстрілів у 2022. Дефіцит нової спекулятивної пропозиції, ймовірно, збережеться в середньостроковій перспективі, оскільки невизначеність щодо тривалості війни, дефіцит будівельних матеріалів і трудова міграція, що є загальною ознакою 2022 року, впливають на довгострокові рішення девелоперів.

Активні бойові дії на сході країни змусили промисловий бізнес покинути зону бойових дій і переміститися в безпечніші регіони західної та центральної України. За даними Міністерства економіки України, протягом 2022 року в більш безпечні регіони країни було переміщено 800 підприємств, 623 з яких вже відновили роботу на новому місці. Найбільше підприємств релокувались до Львівської (24%), Закарпатської (14,5%), Чернівецької (9,8%), Івано-Франківської (8,3%), Хмельницької (7,3%), Тернопільської (6,3%) областей. Це дало поштовх на розвиток промислової нерухомості та створення нових індустріальних парків в регіоні і ця тенденція буде зростати в найближчі 3-5 років. Активізація попиту на промислові ділянки та об’єкти, особливо помітно в західних областях. Окрім того, є потенційний попит від міжнародних інвесторів, які готові розвивати промислові виробництва в Україні, що працюватимуть на ринок ЄС.

Ритейл: готовий до активної експансії міжнародних брендів

Натомість ринок торгової нерухомості зіштовхнувся з більшими викликами у порівнянні з рештою сегментів комерційної нерухомості, проте, йому вдалося стабілізуватися на рівні 2022 року і утримати показники незмінними протягом 1 кварталу 2023. За даними Української ради торгових центрів, Індекс добробуту ритейлу (включає показник відвідуваності, орендної плати та вакантності) у грудні 2022 досяг найвищого рівня з початку війни (29,3) після падіння до 16,7 пунктів у березні 2022 року і продовжує стабільну динаміку в 1 кв. 2023. Ритейлери продемонстрували здатність адаптуватися до нових реалій, а населення та бізнес впоралися з дефіцитом електроенергії через ракетні обстріли енергосистеми в осінньо-зимовий період 2022 року.

Примітно, що попри руйнування та пошкодження багатьох торгових центрів, згідно з даними Української Ради Торгових Центрів, 76% торгових центрів по всій Україні перевідкрились вже до кінця 2022 року. Ритейлери та орендарі протягом минулого року також швидкими темпами відновлювали свою активність по мірі стабілізації ситуації на фронті. Вже до кінця року відвідуваність торгових центрів подекуди сягала довоєнних показників і продовжує зростати. І хоча, частина міжнародних fashion брендів все ще повторно не відкрила свої локації, більшість брендів відновило свою роботу, а деякі розпочали активну експансію на заході країни.

Хоча в країні і спостерігається певна економічна стабілізація та наявні прогнози зростання на 2023 рік, очікується, що відновлення ритейлу буде поступовим через значний відтік населення та пошкодження інфраструктури. Однак, очікувана масштабна післявоєнна реконструкція та інвестиції, спочатку з боку багатьох міжнародних організацій, а потім приватного капіталу, забезпечать необхідний поштовх для промисловості та економіки в цілому. Цей новий етап історії України, названий Українським Відродженням, неминуче перетворить країну на сучасну та вільну економіку на рівні з її європейськими сусідами. Приплив міжнародних гравців, спричинений структурними реформами та спеціальними програмами та ініціативами ЄС, потенційно може суттєво вплинути на ринок торгової нерухомості зокрема.